На главную

Pиски при покупке вторичного жилья

Приобретение жилья на вторичном рынке с самого начала наших рыночных отношений было неизбежно связано с рисками. По утверждениям адвокатов, защищающих сегодня добросовестных приобретателей, ситуация ничем кардинально не отличается от бурного начала 90-х, а российские суды так же заняты делами соответствующего профиля. Как и раньше (как и всегда!), если при приобретении квартиры на вторичном рынке вы не озаботились соответствующими юридическими проверками, неграмотно выстроили алгоритм сделки, наконец просто не повезло — вы рискуете в лучшем случае остаться без квартиры, в которой успели обжиться (и сделать капитальный ремонт), а в худшем — и без денег, за неё уплаченных.

Безусловно, следует отметить, что за последние годы и риэлторы, и юристы, специализирующиеся в области недвижимости, наработали большой опыт и «сомнительные» места, в предлагаемых на их рассмотрение сделках, отслеживают, что называется, «на автомате». К примеру, юридическое сопровождение сделки с пресловутым получением денег из банковских ячеек отлажено и отработано полностью. Но учатся риэлторы и юристы — учатся и мошенники, некоторые из которых, к большому нашему сожалению, много талантливее, чем первые. А деньги в этой области вращаются весьма большие (особенно по сравнению с нашими зарплатами), а где деньги — там и криминал. Это закон природы. Ситуации бывают настолько разнообразные, что адвокат этого профиля, активно практикующий хотя бы несколько лет, на основании только собственных дел, легко может написать книгу, вполне сравнимую по ценности материала с изобретательностью героев «Двенадцати стульев» и «Золотого теленка» вместе взятых. В реалиях вторички официально умершие (и снабжённые соответствующим о том свидетельством) люди — «воскресают», являются в зал суда и в свою бывшую квартиру, пугая добросовестных приобретателей, а при попытке вызвать в суд человека, ещё вчера согласно всем документам вполне живого и дееспособного, частенько обнаруживается, что он уже несколько лет держит ответ перед иным судом (от которого, увы, никому из нас, смертных, отвертеться не получиться). Ну, а о таких явлениях, как нотариусы-фантомы, летаргики и коматозники, лично подписывающие доверенности, и так далее, и тому подобное — уже и говорить нечего.

Итак, полностью исключить риски нельзя, но вот минимизировать их вполне возможно. Несколько лет назад состоялось заседание Конституционного суда, по делу добросовестных приобретателей, у которых по решению судов предыдущей инстанции, без всякой их вины, была отчуждена купленная ими недвижимость по причине признания ничтожными всей цепочки предшествующих сделок. Суд вынес решение в пользу добросовестных приобретателей, чем и повернул общий вектор правоприменительной практики в сторону более полного учета их интересов. На сегодня пресловутая правоприменительная практика настолько разнообразна, что одна и та же ситуация различными местными и региональными судами может быть разрешена по-разному, поэтому адвокаты настоятельно советуют: если вы, добросовестный приобретатель, попали в подобную ситуацию, и местный суд вынес решение не в вашу пользу — идите до конца, до самых высших судебных инстанций (в смысле — вплоть до Конституционного суда). Впрочем, поскольку с чрезвычайной тягомотностью таких хождений за справедливостью адвокаты знакомы не понаслышке, они советуют в такие ситуации просто-напросто не попадать, заранее озаботившись соответствующими мерами по обеспечению чистоты сделки.

Итак, как же, по мнению риэлторов, выглядят сегодняшние реалии с точки зрения добросовестного приобретателя? Они, безусловно, более благоприятны, чем раньше, когда сделки проводились в условиях рынка продавца при беспрецедентном росте цен, то есть в условиях жесточайшего цейтнота, когда не только не было возможности вдумчиво и неторопливо провести углубленную юридическую проверку предполагаемой сделки, но и приходилось закрывать глаза на явно видимые шероховатости таких сделок, лежащие буквально «на поверхности». Ещё один момент рынка недвижимости: зачастую, квартиры рассматриваются крупными игроками не как собственно жильё, а как «голубые фишки», то есть достаточно высоколиквидное вложение капитала, и посему продаются и перепродаются они зачастую по нескольку раз за год. К чему это приводит? К тому, что поскольку по нашему законодательству, при продаже квартиры, находившейся в собственности продавца менее трёх или пяти лет (пятилетний срок касается недвижимости, зарегистрированной после 1 января 2016г., для недвижимости, приобретённой до 2016 года, как и прежде, остаётся освобождение от налогообложения, если срок владения более трёх лет), нужно платить подоходный налог, составляющий 13 процентов с суммы, превышающей один миллион рублей, то для того, чтобы избежать уплаты этого налога, в договоре на такие квартиры цена указывается ниже миллиона. Покупатель на это вынужден идти, когда рынок бывает остродефицитен. Что это для него означает? Если по каким-либо причинам сделка будет признана ничтожной, то покупатель имеет право претендовать только на сумму, указанную в договоре, и ни копейкой больше.

Сегодня, по словам риэлторов, вторичный рынок развернулся в обратную сторону: на одного покупателя приходятся несколько продавцов, квартиры продаются неторопливо, торг более чем уместен, а явно сомнительные квартиры можно просто проигнорировать. Вышеупомянутые игроки уходят в иные сферы рынка, но их «наследство» в виде весьма привлекательных квартир и, увы, с весьма длинным хвостом предыдущих перепродаж — остаётся на рынке вторички. Вполне очевидно, что при таком количестве предыдущих сделок, по которым ещё не истёк срок исковой давности, хотя бы в одной из них можно найти те или иные шероховатости, даже если обе стороны были вполне добросовестны. А зачастую, наличие таких шероховатостей даёт возможность признать недействительной целую цепочку сделок — были бы заинтересованные в этом лица (а при таких суммах они, как правило, находятся обязательно). Какие же конкретные способы минимизации рисков существуют на вторичке? Основных способов три.

Первый — обратиться в крупную риэлторскую компанию, работающую на этом рынке уже давно (и чётко осознающую, что репутация — это тоже капитал). Плюсы такого подхода: компания к своей репутации относится сверхтрепетно (особенно в условиях нынешней весьма жёсткой конкуренции), и поэтому гарантированно примет все необходимые меры для того, чтобы сделка была успешной. Да и юристы, работающие на неё, весьма квалифицированы и опытны — практика у них ежедневная и многолетняя. Минусы: это, как правило, дорого. Подобные компании — это бренд, а за него во всём мире принято платить. Кроме того, корпоративный юрист прежде всего служит компании, и если ваша сделка включена в сложную альтернативную цепочку, то у него всегда есть соблазн «не заметить» те или иные шероховатости — авось, пронесёт и не придётся переигрывать всю цепочку.

Второй способ: обратиться в риэлторское агентство, которое принципиально не занимается проверкой, а только ищет варианты и юридически сопровождает сделку. Такие агентства, как правило, могут рекомендовать независимых юристов, которые будут работать именно на вас и, следовательно, соблазна «не заметить» что-либо у них будет куда меньше. На том, чтобы состоялась данная конкретная сделка для них свет клином не сошелся, а деньги они получают именно за поиск шероховатостей и своей репутацией гарантируют, что оных не обнаружено. Минусы: даже самые грамотные юристы, как правило, не экстрасенсы и некоторых вещей могут просто не заметить. Они подчеркнут красным все опасные места в предлагаемой схеме и обсудят их с вами, но решение принимать вам. И отвечать за него, своими деньгами и квартирой — тоже вам. Роль юристов в данном деле чисто рекомендательная.

Вариант третий, широко распространённый во всем цивилизованном мире — страхование чистоты титула. Здесь нужно очень внимательно изучить договор страхования и уяснить себе, от каких рисков вас страхуют, а от каких нет. Идеальный вариант — это простая формулировка, суть которой заключается в том, что вас страхуют от всех неприятностей, произошедших не по вашей вине. Страховой полис на таких условиях стоит максимум полтора процента от реальной стоимости квартиры на три года, но это в самых запутанных случаях (обычно меньше). Плюсы обращения в страховую компанию очевидны: если она не берётся страховать вашу сделку, она обязательно объяснит причины этого (читай — проведёт бесплатную экспертизу), но уж если она выдала вам страховой полис на вышеупомянутых условиях, а страховой случай всё-таки наступил, то ваши интересы и интересы компании будут совпадать, а именно: вы очень не хотите терять обжитую квартиру, а страховая компания очень не хочет выплачивать вам деньги и поэтому будет стоять до последнего, поэтому юридическая поддержка вам будет обеспечена на самом высоком уровне.



Назад